Wskaźnik LTV (ang. Loan to Value) to jeden z najważniejszych parametr, który wpływa na kredyt hipoteczny. Za wysoki poziom LTV skutkuje odmową kredytu w banku. Za to niższe LTV kredytu sprawia, że banki chętniej obniżają wysokość marży. Mimo, że LTV jest tak ważny, to bardzo łatwo obliczyć jego poziom. Z naszego artykułu dowiesz się jak liczyć LTV i dlaczego ma tak duże znaczenie przy kredycie hipotecznym. Warto to znać!
Spis treści
Co to LTV?
Wskaźnik LTV to relacja wysokości kredytu do wartości jego zabezpieczenia. Z określeniem LtV najczęściej spotykamy się przy okazji zaciągania kredytu hipotecznego. LTV wyrażany jest w procentach. Od 2017 roku w Polsce maksymalny limit LTV przy kredycie hipotecznym wynosi do 80% lub 90%, jeżeli zobowiązanie jest dodatkowo zabezpieczone. Wymóg ten związany jest z implementacja Rekomendacji S, która stopniowo obniżała poziom LTV.
Poza kredytem hipotecznym, wskaźnik LTV spotkamy przy pożyczce hipotecznej, pożyczce pod zastaw czy kredycie samochodowym.
Jak obliczyć wskaźnik LTV?
Już powyższy przykład pokazuje jak łatwo jest liczyć poziom LTV kredytu. Potrzebujemy do tego tylko prostego wzoru:
wysokość kredytu / wartość nieruchomości x 100% = wskaźnik LTV
Żeby obliczyć LTV, wystarczy teraz podstawić własne dane. Załóżmy, że bierzemy kredyt w wysokości 270 tys. zł na mieszkanie warte 300 tys. zł.
270 000 zł dzielimy przez 300 000 zł, co daje nam wynik = 0,9
0,9 x 100% = 90%
LTV naszego kredytu wynosi 90%
Pamiętajmy, że wartość nieruchomości ustala bank na podstawie operatu szacunkowego. To oznacza, że cena transakcyjna za którą kupimy mieszkanie, nie musi się równać wartości rynkowej. Przykładowo, jeżeli nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż za 300 000 zł, ale jej wycena wynosi 280 000 zł, to od tej ostatniej kwoty będzie liczony wskaźnik LTV.
A to oznacza, że jeśli chcemy kupić mieszkanie po wystawionej cenie, to musimy zgromadzić więcej wkładu własnego. Zamiast minimum 30 tys. zł, musimy mieć 48 tys. zł gotówki.
Jak poziom LTV wpływa na kredyt hipoteczny?
Coraz mniej banków udziela kredytów mieszkaniowych z LTV większym niż 80%. Wymagane minimum to LTV na poziomie 90%. Rosnące w ostatnich latach ceny mieszkań, sprawiły, że zgromadzenie nawet 10% wkładu własnego jest problemem. Ale kredytobiorcy z niskim wkładem własnym mają pod górkę nie tylko przez hossę na rynku mieszkaniowym.
Banki stosują siatkę marż ze względu na wysokość wskaźnika LTV – im niższy wskaźnik, tym niższa marża. A warto zauważyć, że tańszych kredyt hipoteczny to większa zdolność kredytowa. W ten sposób koło się zamyka. Np. osoby z LTV większym niż 90% nie mają szans na zdobycie finansowania w żadnym banku.
Natomiast przy LTV równym 90% (mamy 10% wkładu własnego) nasza marża jest wysoka, a w dodatku musimy zapłacić za ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego (UNWW). Częściej jednak zamiast UNWW po prostu nasza marża jest podwyższana do czasu aż wskaźnik LTV kredytu osiągnie 80%. Jak to wygląda w praktyce? Oto rzeczywisty przykład z banku Millennium.
Wskaźnik LTV a kredyt hipoteczny w Millennium
| Wskaźnik LTV | Wysokość marży banku |
| LTV od 80,01% do 90% | 2,80% |
| LTV od 60,01% do 80% | 2,50% |
| LTV do 60% | 2,40% |
(źródło: Millennium Bank)
Widać, że z kredytem o LTV równym 80% marża banku spada aż o 0,30 p.p. Kolejny próg przy LTV do 60% to już obniżka marży “tylko” o 0,10 p.p. Podobną siatkę marż stosują też inne banki np. PKO BP czy Credit Agricole.
Wpływ LTV na koszt kredytu hipotecznego – Przykład Millennium
Dzięki powyższym tabelom można zatem łatwo policzyć, jak wysokość LTV wpływa na koszt kredytu hipotecznego. Przyjmijmy dwa warianty. Pierwszy dla LTV kredytu 90% (45 tys. zł wkładu własnego) i drugi dla LTV 80% (80 tys. zł wkładu własnego). Wartość nieruchomości to 350 000 zł. Okres spłaty 25 lat, oprocentowanie to marża + wibor (0,70%)
Millennium: suma odsetek kredytu hipotecznego przy LTV 90% wynosi 158 090 zł
Millennium: suma odsetek kredytu hipotecznego przy LTV 80% wynosi 127 130 zł
Różnica to aż 30 960 zł
W porównaniu wykorzystałem sumę odsetek kredytu, ponieważ w obu wariantach zmienia się marża, ale też i wysokość kredytu hipotecznego. Dzięki temu widzimy, rzeczywiste koszty związane ze wskaźnikiem LTV.
LTV a wkład własny
Widać wyraźnie, że poziom LTV określa też wysokość wymaganego wkładu własnego. Jeżeli nasz kredyt wynosi LTV 85% to 15% jest wkładem własnym. To znaczy, że przy nieruchomości wartej 250 000 zł musimy posiadać minimum 25 tys. zł wkładu własnego (10%) a resztę zakupu sfinansujemy kredytem w wysokości 225 000 zł (LTV 90%).
Dlaczego banki wymagają odpowiedniego poziomu LTV?
Limity LTV przy kredycie hipotecznym są wynikiem wprowadzonych od rok 2013 zmian w Rekomendacji S. Zanim powstał wymóg posiadania wkładu własnego, banki udzielały kredytów na 100% a nawet 120% wartości nieruchomości. To oznaczało, że w przypadku, gdy kredytobiorca przestał spłacać zobowiązanie, sama nieruchomość mogła nie pokrywać udzielonego zobowiązania.
Była to sytuacja niebezpieczna dla banku (ryzyko straty kapitału) i kredytobiorcy, który świadczy całym swoim majątkiem. Jeżeli sprzedaż domu nie wystarczy na pokrycie długu, komornik może zająć resztę rzeczy, które do nas należą.
Ostatecznie to najgroźniejsze konsekwencje groziły konsumentowi. Bank jako profesjonalna instytucja finansowa, mógł lepiej ocenić ryzyko udzielania kredytów ze wskaźnikiem LTV w wysokości 120%. Natomiast niezaznajomiony kredytobiorca ryzykował utratę całego majątku.
Dlatego dopiero “twardy” limit dla LTV wprowadzony przez KNF w Rekomendacji S, spowodował, że w aktualnie banki mogą udzielać kredytów hipotecznych na max. 90% LTV. I to przy dodatkowym zabezpieczeniu, bo bez niego poziom LTV musi wynosić 80%.
Powodów uregulowania limitów LTV w Polsce było kilka:
- zmniejszenie ryzyka udzielania kredytów hipotecznych przez banki,
- mniejsze ryzyko nadmiernego zadłużenia kredytobiorców,
- ustabilizowanie popytu i podaży na rynku mieszkań,
- wyhamowanie dynamiki cen nieruchomości.
LTV w 2023 roku
Standardowe LTV to 90%, aby uniknąć kosztów ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego, trzeba posiadać min. 80% LTV. Jednak od niedawna część konsumentów może korzystać z kredytu hipotecznego bez wkładu własnego, który jest częścią rządowego programu.