Czy wiesz, że masz prawo do wyjaśnienia decyzji kredytowej? Dotyczy ono też kredytów hipotecznych. Czy to oznacza możliwość zrozumienia, co faktycznie decyduje o naszej zdolności kredytowej? Trudno to przewidzieć. Ale wiedząc więcej, możemy podjąć lepsze decyzje kredytowe. Dlatego, jeśli rzeczywiście myślisz o kredycie na mieszkanie, to o swoją zdolność kredytową musisz zadbać już dziś.
Jeśli chcesz lepiej zrozumieć, czym jest zdolność kredytowa, to na początku wyjaśniamy:
- co to jest zdolność kredytowa?
- jak oceniają nas banki?
- Jak można sprawdzić swoją zdolność kredytową?
Spis treści
Czym jest zdolność kredytowa?
Dla banku zdolność kredytowa to ocena możliwości klienta do spłaty zobowiązania i ryzyka nieuregulowania długu. Z perspektywy kredytobiorcy pozytywna ocena oznacza uzyskanie kredytu. Negatywna – decyzję odmowną. Ale zdolność kredytowa to nie tylko proste “tak” lub “nie” banku – to maksymalna kwota jaką jesteśmy w stanie spłacić w określonym czasie. A to oznacza, że zdolność kredytowa ma konkretne parametry. Można zatem wymienić jej cechy:
- Zdolność kredytowa jest indywidualna
Ocena zdolności kredytowej dotyczy konkretnej sytuacji: celu pożyczki, kwoty zobowiązania, okresu jego spłaty, wiarygodności i możliwości finansowych osób o kredyt wnioskujących. Wystarczy zmiana kontekstu: dołączenie poręczyciela, zwiększenie wkładu własnego lub innego czynnika i wynik może ulec zmianie.
- Zdolność kredytowa ma swój “termin ważności”
Ocena zdolności kredytowej jest ważna tylko w danym banku i przez określony czas. Zmieniając instytucję finansową lub starając się o kredyt hipoteczny w innym terminie, możemy spotkać się z zupełnie innym wynikiem.
- Scoring zdolności kredytowej jest “wieloskładnikowy”
Określenie wiarygodności i możliwości finansowych zależy od różnorodnych czynników. Poczynając od takich oczywistych rzeczy jak dochody i wydatki kredytobiorcy, kończąc na regulacjach prawnych, rekomendacjach czy kondycji gospodarki. Składniki biorące udział w ocenie, można podzielić na te zależne od kredytobiorcy, od banku, a nawet od państwa. Nie bez znaczenia są też czynniki makroekonomiczne.
- Zdolność kredytowa jest miarą ryzyka banku i szansą na jego spłacenie przez kredytobiorcę
Instytucje finansowe nie tylko mają różne podejście do ryzyka, ale i zmieniają je w zależności od swojej polityki kredytowej i sytuacji makroekonomicznej. To od planów i zasad banku zależy jakie szanse na spłatę zostaną przypisane kredytobiorcy.
W jaki sposób oceniają nas banki?
Wiemy już, co to jest zdolność kredytowa, ale jak ona działa? A właściwie jak liczy ją bank? W przypadku kredytu hipotecznego ryzyko dla instytucji finansowej jest wysokie, dlatego analiza zdolności kredytowej jest prowadzona szczególnie skrupulatnie. Cała procedura wnioskowania o kredyt hipoteczny może zająć kilka tygodni. Dopiero na jej końcu kredytobiorca może być pewny swojego wyniku zdolności.
Przy ocenie naszej zdolności kredytowej bank zwraca uwagę przede wszystkim na dwie kategorie:
- wiarygodność personalną
To ocena punktowa przypisana każdemu klientowi na podstawie jego historii kredytowej. Taki scoring kredytowy prowadzi Biuro Informacji Kredytowej. Niestety dostęp do raportu o swojej sytuacji kredytowej jest płatny. Jednak przed przystąpieniem do wniosku o kredyt hipoteczny warto go sprawdzić, ponieważ dla banków jest on istotnym wyznacznikiem naszej zdolności kredytowej.
- wiarygodność finansową
To stosunek naszych wydatków do dochodów oraz wiele innych parametrów wpływających na kondycję finansową naszego gospodarstwa domowego (np. rodzaj zatrudnienia, zawód, posiadany majątek, ilość osób na utrzymaniu, wiek i wiele innych).
Te kategorie oceniane są jeszcze dodatkowo w kontekście parametrów kredytu o jaki wnioskujemy – jego oprocentowania, okresu spłaty czy samej wysokości kwoty zobowiązania. To samo dotyczy ograniczeń jakie narzuca na banki Komisja Nadzoru Finansowego (np. wymóg posiadania wkładu własnego) oraz sytuacja ekonomiczna kraju czy polityka monetarna banku centralnego.
Również cel kredytu hipotecznego jest dokładnie badany. Czy jest to kredyt na zakup domu lub mieszkania, a może na budowę? W każdym przypadku nieruchomość stanowi zabezpieczenie dla banku, dlatego instytucja finansowa będzie starała się określić jej wartość.
Proces oceny zdolności kredytowej jest zbyt ważny, aby w całości podlegał automatyzacji. W tej procedurze ostatnie słowo należy do analityka banku. Nie ma możliwości, aby określić, na czym dokładnie polega metoda badania zdolności w banku. Pozostają tylko ogólne stwierdzenia, które zgodne są z samym charakterem zdolności kredytowej. Instytucja finansowa licząc zdolność kredytową klienta:
- bierze pod uwagę ponad 150 różnych parametrów,
- ocenia zdolność indywidualnie,
- wynik zdolność dopasowuje do swojej polityki kredytowej i oceny ryzyka.
Jak sprawdzić zdolność kredytową?
Im bardziej staramy się odkryć sposób w jaki banki badają naszą zdolność, tym bardziej skomplikowany obraz analizy rysuje się przed naszymi oczami. Z masy czynników i zmiennych wyłania się wynik zdolności kredytowej. Całość tego bloku obliczeń pozostaje tajemnicą banku, ale na podstawie części informacji można określić przybliżoną wartość naszej zdolności kredytowej.
Obliczając szacunkową zdolność kredytową można otrzymać satysfakcjonujący efekt. Nawet mimo braku wiedzy na temat wewnętrznych ustaleń banku o przyjętym poziomie ryzyka i wagi jaką przykłada dana instytucja do poszczególnych parametrów. Do zadowalającego wyniku symulacji wystarczą:
- parametry kredytu hipotecznego (czas spłaty, kwota, oprocentowanie)
- nasze wszystkie dochody w miesiącu, suma miesięcznych wydatków i liczba osób w gospodarstwie domowym.
Wynagrodzenie x 100? Zbyt proste, żeby było prawdziwe
Oczywiście istnieją jeszcze prostsze sposoby na otrzymanie wyniku, jednak wraz z tym, im łatwiejszy wzór, tym większy jest margines błędu. Na przykład jedną z metod jest pomnożenie swojego wynagrodzenia przez sto. Załóżmy, że zarabiamy 2500 zł “na rękę”. Przy takim wynagrodzeniu i według powyższego wzoru zdolność kredytowa wynosi 250 000 zł. Jeśli intuicja podpowiada Ci, że to mało precyzyjny wynik, to masz rację.
Wskaźnik Debt to Income?
Innym sposobem jest wykorzystanie wskaźnika DtI, który liczy naszą zdolność już lepiej, ale ciągle nie bierze pod uwagę bardzo ważnych wskaźników. Czyli liczby osób w gospodarstwie domowym i oprocentowania kredytu hipotecznego. No ale policzymy, zobaczymy.
Załóżmy że dochód miesięczny to 2500 zł netto, wydatki miesięczne wynoszą 1000 zł. Okres kredytowania to 25 lat. I tak, od dochodów odejmujemy wydatki (2500 – 1000). Co daje nam 1500 zł nadwyżki finansowej. I tu zaczynają się schody. A właściwe trzeba przyjąć kolejne założenie. Bo banki stosując wskaźnik DtI biorą pod uwagę najczęściej od 30% do 50% kwoty nadwyżki. Mogą też oczywiście, więcej lub mniej w zależności od przyjętego ryzyka.
Załóżmy optymistycznie 50%. To daje 750 zł. Tę kwotę mnożymy razy okres spłaty w miesiącach (750 x (25 x 12)) i … zdolność kredytowa dla tego przykładu wynosi 225 000 zł.
Wynik wygląda już bardziej wiarygodnie. Z naciskiem na “wygląda”, ponieważ po pierwsze – każdy kolejny członek rodziny na utrzymaniu obniża zdolność. I po drugie – do zdolności kredytowej liczą się też odsetki, a tych, wzór DtI nie bierze pod uwagę.
Wiarygodny kalkulator zdolności kredytowej
Choć liczenie zdolności kredytowej to nie teoria względności, to jak ulał pasuje również i do tego stwierdzenie Einsteina, że “wszystko powinno być tak proste jak to możliwe, ale nie prostsze”. Wyżej wymienione metody obliczania zdolności są niestety za proste dla większości kredytobiorców.
Chcąc poznać swoją zdolność kredytową, pozostaje tolerować duży margines błędu lub złożyć wniosek do banku o kredyt hipoteczny. Pierwsze rozwiązanie jest mało precyzyjne. Drugie uciążliwe, a nawet ryzykowne. Zbyt wiele wniosków o kredyt hipoteczny może mieć negatywne skutki dla naszej oceny historii kredytowej.
Prawo do wyjaśnienia decyzji banku w sprawie kredytu hipotecznego
W wyniku dostosowania się prawa bankowego do wymogów RODO, każdy kredytobiorca może od teraz uzyskać informacje na temat czynników, które miały decydujący wpływ na ocenę zdolności kredytowej. Do tej pory o tym, dlaczego bank odmówił nam kredytu hipotecznego, dowiadywaliśmy się na podstawie lakonicznych zwrotów.
Wprowadzenie prawa do wyjaśnienia oznacza ważną zmianę dla naszej zdolności kredytowej w 2019 roku. Wreszcie kredytobiorcy nie będą musieli domyślać się, co mogło wpłynąć na decyzję banku. Teraz powinni otrzymać konkretne dane, które stały się podstawą do oceny zdolności ze wskazaniem na te czynniki, które stały się decydującymi dla instytucji finansowej.
To z kolei oznacza, że kredytobiorcy mogą podjąć lepsze działania w razie problemów ze swoim wynikiem zdolności kredytowej. A w przypadku popełnienia błędu przez bank, wyjaśnić nieporozumienie.
Jak korzystać z prawa do wyjaśnienia?
Możliwość skorzystania z wyjaśnienia jest darmowa. Jednak sposób działania nowego prawa różni się w zależności od rodzaju kredytu. Informacje wyjaśniające decyzję można uzyskać zarówno, gdy uzyskamy pozytywną jak i negatywną decyzję. Z tym że w przypadku kredytów mieszkaniowych podstawą do otrzymania wyjaśnienia jest wyłącznie artykuł 70a prawa bankowego.
Wraz z wyjaśnieniem kredytobiorca uzyskuje informacje o zbiorze danych, które brał pod uwagę bank a przede wszystkim konkretnie, które z nich były dla instytucji finansowej rozstrzygające. Na tej podstawie wnioskujący o kredyt hipoteczny może zdecydować w jaki sposób może poprawić swoją zdolność kredytową.
Gdyby jednak wyjaśnienie banku okazało się zbyt oszczędne w informacje, kredytobiorca może wnioskować o udzielenie konkretniejszej odpowiedzi. Jeśli to nie podziała pozostaje skorzystać z prawa do reklamacji lub złożyć skargę do Rzecznika Finansów.
Warto skorzystać z nowego prawa do wyjaśnienia. Szczególnie, że o dobrą zdolność kredytową w 2019 roku coraz trudniej. Dlatego każda informacja o tym, co zdecydowało o jej ocenie, może pomóc w uzyskaniu lepszego kredytu hipotecznego.